AirBnB โมเดลรายได้ใหม่ของอสังหาริมทรัพย์

ตอนที่ผมพูดถึงเรื่องแคมเปญหุ้นแลกห้องของทาง Park24 มีแฟนเพจบางท่านสนใจประเด็นการสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้ช่องทางของ AirBnB วันนี้ผมนอกเรื่องหุ้นมาเล่าโมเดลรายได้ของ AirBnB ให้ฟัง

AirBnB
ในอดีต ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดซักห้อง แหล่งรายได้ของคุณคงไม่มีทางเลือกมากนัก นอกจากการปล่อยห้องให้เช่า ถ้าเก่งหน่อยก็หาเอง ถ้าไม่มีเวลาก็ให้เอเยนซี่ช่วยหาคนเช่าให้ ซึ่งจากสถิติแล้ว รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายของการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5.2%
ด้วยตัวเลข 5.2% ถ้าคุณซื้อคอนโดหลังละ 1,500,000 บาท คุณน่าจะได้ค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย (ค่าส่วนกลาง ฯลฯ) ประมาณ 6,500 บาทต่อเดือนเป็นอย่างต่ำ หรือคิดเป็นรายได้ประมาณ 217 บาทต่อวัน
ถ้าคุณซื้อคอนโดหลังละ 10,000,000 บาท คุณน่าจะได้ค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย ประมาณ 45,000 บาทต่อเดือนเป็นอย่างต่ำ หรือคิดเป็นรายได้ประมาณ 1,500 บาทต่อวัน
มีทางไหนที่คุณจะสามารถสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ได้สูงกว่านี้..? AirBnB เป็นทางเลือกครับ

มารู้จัก AirBnB กันก่อน

AirBnB คือบริการออนไลน์ที่ให้ผู้ต้องการที่พัก มาเจอกับผู้ให้บริการที่พักบนโลกอินเทอร์เนตครับ สมมติว่าคุณมีห้องว่าง อยากให้ใครก็ตามมาพัก สามารถสมัครเพื่อไปเป็นโฮสใน AirBnB ได้
ส่วนนักท่องเที่ยวทั่วโลก ใครก็ตามที่อยากมาเมืองไทย แต่ไม่ชอบการเข้าพักตามโรงแรมต่างๆ ก็สามารถเลือกหาโฮสใน AirBnB เพื่อขอเข้าพักได้

ทำไมต้อง AirBnB..? ในเมื่อมีโรงแรมดีๆ กระจายอยู่ทุกมุมโลก

หัวใจสำคัญของโมเดลธุรกิจนี้ คือการสร้างประสบการณ์ใหม่ให้นักท่องเที่ยวครับ
ในยุคอดีตที่ข้อมูลข่าวสารยังไม่กระจายตัวไปทั่วโลก เวลาคนเราจะท่องเที่ยวส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะไปกับทัวร์ เพราะคุณไม่มีความรู้ แต่จุดอ่อนของการเที่ยวกับทัวร์ที่ทุกคนทราบดี คือประสบการณ์ที่ได้รับมันยังไม่สุด นอนโรงแรมมาตรฐาน ท่องเที่ยวแบบมาตรฐาน ไม่ได้รับรู้ประสบการณ์ต่างแดนในรูปแบบที่เข้าถึงประเทศนั้นๆ อย่างแท้จริง พอยุคอินเทอร์เนตเข้ามาถึง คนเราจึงเริ่มนิยมเที่ยวด้วยตัวเองกันมากขึ้น เดี๋ยวนี้ข้อมูลในอินเทอร์เนตหาได้ง่ายมากครับ ปัญหาสำคัญจึงเริ่มเกิดกับธุรกิจนำเที่ยว เพราะไกด์เก่งๆ กลายเป็นแอพใน Smartphone แล้ว, มี Google Translate ช่วยให้เราเอาตัวรอดในต่างแดนได้สบาย (เดี๋ยวนี้แค่เอากล้องส่องไปที่เมนูอาหาร Google ก็ช่วยแปลให้เราอัตโนมัติแล้วครับ) ประสบการณ์ที่ขาดหายไปของนักท่องเที่ยวจึงเหลือแต่ “ที่พัก”

ที่พักที่จะให้ประสบการณ์การท่องเที่ยวที่น่าจดจำไม่รู้ลืม ไม่ใช่โรงแรมหรูระดับห้าดาว แต่เป็นที่พักที่ช่วยให้คุณเข้าถึงสถานที่ท่องเที่ยวนั้นๆ คุณมีโอกาสจะได้เข้าพักในแมนชั่นหรูพร้อมสระว่ายน้ำกลางเกาะฮ่องกง, พักบนเรือที่เทียบท่าที่มาร์กเซย, พักในเคบินกลางภูเขาหิมะในนากาโนะ, พักอพาร์ตเมนต์หรูติดหอไอเฟลในกรุงปารีส
คุณจะได้ซื้ออาหารในซูเปอร์มาทำมื้อเช้ากินกันในตอนเช้า, นั่งรับลมดูพระอาทิตย์ตกดินบนดาดฟ้าของแมนชั่นริมอ่าวฮ่องกง, หรือแม้กระทั่งนอนดูแสงออโรร่าในบ้านเดี่ยวกลางหุบเขาที่ไอซ์แลนด์ ประสบการณ์ทั้งหมดนี้คุณไม่มีทางได้รับในโรงแรมทั่วๆ ไป แต่โฮสของ AirBnB จัดให้คุณได้

ประสบการณ์ชั้นสูง ในราคาที่คุณสัมผัสได้
(ดูภาพประกอบ ที่พักบ้านเดี่ยวในไอซ์แลนด์ราคาคืนละ 6,668 บาท เข้าพักได้ 7 คน ตกคนละไม่ถึง 1,000 บาท)
โฮสไม่เพียงแค่ให้ที่พัก โฮสบางคนยังช่วยพาเที่ยว แนะนำร้านอาหารโลคอลรสชาติเยี่ยม หรือแม้กระทั่งแนะนำการท่องเที่ยวที่แท้จริงที่นักท่องเที่ยวทั่วไปไม่เคยมีโอกาสได้สัมผัส
ห้องพักที่ไม่ใช่เพียงแค่ห้องพัก แต่เป็นเหมือนบ้านที่สองของคุณในต่างแดน ที่พักที่มี pocket wifi ให้คุณใช้ตลอด 24 ชั่วโมง, มีเครื่องเสียงชั้นเลิศ, เครื่องครัวครบชุด, สระว่ายน้ำส่วนตัว, ทีวีขนาดยักษ์ บางที่มีสัตว์เลี้ยงคอยอยู่เป็นเพื่อนคุณอีกด้วย

หัวใจของ AirBnB คือ ทำทุกที่ในโลกให้เป็นเหมือนบ้านที่สอง คุณสามารถเดินทางท่องเที่ยวที่ไหนก็ได้ในโลก และถ้าคุณเป็นโฮส ระหว่างที่คุณท่องเที่ยวนั้น คุณก็ยังจะได้รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณมีอีกด้วย
เป็นโมเดลธุรกิจที่เจ๋ง และปฏิวัติวงการ Tourism เลยทีเดียวครับ
มาพูดเรื่องรายได้กันบ้าง ถ้าคุณเป็นโฮส รายได้จะดีกว่าการปล่อยห้องให้เช่าแบบปกติหรือไม่ ขึ้นกับ..

1. คุณหาคนเข้าพักได้มากน้อยแค่ไหนในรอบปี?
2. ห้องของคุณมีจุดขายที่ที่พักทั่วไปไม่มีบ้างหรือเปล่า?
3. ถ้าจุดขายไม่มาก ห้องของคุณก็ต้องมีราคาที่ถูกหรือบริการที่น่าสนใจมากๆ

ลองยกตัวอย่างง่ายๆ ที่พักแถบสุขุมวิทของ AirBnB มีราคาเฉลี่ยประมาณ 1,586 บาท ที่พักที่ดีหน่อยราคาจะตกประมาณ 2,500-6,000 บาท เช่น ที่พักยอดฮิตของกรุงเทพเป็นคอนโดติดรถไฟฟ้าพระโขนง ขนาด 60 ตรม ราคาคืนละ 2,800 บาท
สมมติห้องพักราคา ตรม ละ 100,000 บาท ห้องขนาด 60 ตรม น่าจะราคาประมาณ 6,000,000 บาท ถ้าคุณดาวน์ 20% ผ่อน 20 ปี คุณน่าจะใช้เงินลงทุน (ดาวน์) ประมาณ 1,200,000 บาท ผ่อนเดือนละ 38,000 บาทโดยประมาณ หรือคิดเป็นรายปีก็จะตกประมาณปีละ 456,000 บาท

โมเดลที่ 1 ปล่อยเช่า
รายได้ที่คาดว่าจะได้รับคือ 5.2% ต่อปี หรือประมาณ 312,000 บาทต่อปี
โมเดลที่ 2 AirBnB
ประมาณการเช่าประมาณ 50% ของปี หรือ ประมาณ 180 วันต่อปี (ถ้าทำได้ต่ำกว่านี้คุณจะเริ่มไม่คุ้ม)
รายได้ต่อวัน 2,800 บาท รายได้ต่อปีประมาณ 180 x 2,800 = 504,000 บาทต่อปี
หักค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ประมาณ 15% ของรายได้ สุดท้ายรายได้ของคุณจะเหลือประมาณ 428,400 บาทต่อปี

นี่คือมาตรฐานที่คุณควรจะทำให้ได้ จะเห็นได้ว่าการเป็นโฮสกับ AirBnB มีความเสี่ยงอยู่ คือคุณอาจจะปล่อยเช่าไม่ได้เลย และเสียโอกาสสร้างรายได้ไป ถ้าเทียบกับการปล่อยเช่ารายเดือนที่มีความเสี่ยงต่ำกว่า
แต่ในทางกลับกันถ้าคุณสามารถทำได้ โอกาสผลตอบแทนก็จะสูงกว่าไปด้วย
1. ถ้าอัตราการเข้าพักคุณทำได้มากกว่า 50% ที่เหลือจะเป็นกำไรล้วนๆ
2. ถ้าคุณสร้างจุดเด่นของห้องพักของคุณได้ (ห้องพักที่ญี่ปุ่นบางห้องแต่งเป็นแบบคิตตี้ทั้งห้องและคิดราคาแพงขึ้นเกือบเท่าตัว) คุณก็จะได้ราคาสูงกว่ามาตรฐาน
3. ถ้าทำเลของที่พักคุณดีสุดๆ แม้ห้องจะเล็ก หรือถูก คุณก็จะได้ราคาสูงกว่ามาตรฐาน

เทคนิคเบื้องต้นในการเป็นโฮสที่ผมพอจะแนะนำได้
1. ลดราคาช่วงแรก เพื่อเน้นสร้างฐานลูกค้า สร้างรีวิวดีๆ ให้เกิน 30 รีวิวเมื่อไหร่จะเริ่มเป็น tipping point ให้ห้องของคุณได้รับความนิยม หลังจากนั้นค่อยๆ ปรับราคาเป็นเรทมาตรฐานได้
2. สร้างสัมพันธภาพกับผู้เข้าพัก จากสถิติการเข้าพักซ้ำใน AirBnB ของโฮสอันดับต้นๆ มีสูงมาก คือคนมาแล้วประทับใจ ก็กลับมาพักใหม่เรื่อยๆ
3. โดยมากห้องที่แพงหน่อยจะขายดีกว่าห้องราคามาตรฐาน แต่ห้องจะต้องมีจุดเด่น เช่นทำเลดีมากๆ (ติดสถานที่ท่องเที่ยว, แลนด์มาร์คดังๆ) มีรูปแบบดีมากๆ (เพนท์เฮาส์สองชั้น มีสระว่ายน้ำ ฯลฯ) ตบแต่งได้แหวกแนวมากๆ ห้องเหล่านี้มักจะได้รับการตอบรับจากผู้เช่ามากกว่า เพราะหัวใจสำคัญของผู้เช่าใน AirBnB คือต้องการประสบการณ์ที่ไม่เคยได้รับจากการพักโรงแรมทั่วๆ ไป
4. พอกเก็ตไวไฟราคาไม่แพง ซื้อซิมเน็ต unlimit ไว้ซักอันนึงแล้วแถมพอกเก็ตไวไฟให้ผู้เข้าพักด้วยจะสร้างความประทับใจได้อีกเยอะ
5. แนะนำให้มีของกินเล่นเล็กน้อย เครื่องดื่มนิดหน่อย ผลไม้ (ต่างชาติชอบผลไม้ไทยมาก) ติดตู้เย็นไว้บ้าง เป็นเซอร์ไพรส์ที่แขกประทับใจกันมานักต่อนัก)
6. ถ้ามีจักรยานให้ยืมปั่นไปสถานที่ใกล้ๆ ก็สร้างเซอร์ไพรส์อีกแบบที่ต่างชาติชอบใจ
7. เครื่องครัวจัดเตรียมให้พร้อม ลงทุนครั้งเดียว ใช้ได้หลายปี แบ่งแยกอุปกรณ์เครื่องครัวสำหรับคนมุสลิม และเขียนบอกให้ชัดเจนใน AirBnB เพราะนักท่องเที่ยวมุสลิมจำนวนมากตัดสินใจเรื่องที่พักจากความปราณีตเล็กๆ น้อยๆ ตรงนี้
8. ของฝากเล็กๆ น้อยๆ ก่อนเค้าเช็คเอาท์ ที่จะช่วยให้เค้าจำที่พักของเราได้และกลับมาอีกในอนาคต
AirBnB เป็นโมเดลนึงที่น่าสนใจในการลงทุนอสังหาเลยครับ
แต่สิ่งที่คุณจะต้องแลกมากับการเป็นโฮสของ AirBnB ก็คือคุณต้องมีจิตบริการ คุณไม่ได้เป็นแค่คนปล่อยเช่า แต่คุณกำลังเป็นโฮสให้กับผู้เช่า ทำให้เค้ามีความสุข เซอร์ไพรส์ ประทับใจ และบอกปากต่อปาก

Founder and chief executive officer of Market Anyware

Comments